Fair Value del Mercato Immobiliare

[Scritto da Valentino Valiera il 02.12.2020]

Il Fair-Value di una azienda è: FV = D / (I – g),          D = Dividendo; I = Interesse; g = Crescita.
Più alto è I (tasso Risk free + Rischio), più bassa è la valutazione (fair value) di una azienda ed il rischio è proporzionale allo spread, che racchiude le componenti macroeconomiche associate al rischio paese.

Lo spread è la differenza tra Btp e Bund.

Quindi, rapportato al mercato immobiliare avremo lo stesso principio.

Il Fair-Value del Mercato Immobiliare: FV immobiliare = D / (I – g)

•            D= Dividendo

•            I= Interesse

•            g= Crescita

Su questo principio ho calcolato il Fair Value del Mercato Immobiliare che vediamo sotto:

Affinché i prezzi degli immobili cambino, necessita che cambino le condizioni che muovono i prezzi.

Il Fair Value è dal mese di aprile 2020 che manifesta una continua crescita, infatti i prezzi si sono leggermente alzati, ovvero nella peggiore delle condizioni hanno tenuto, malgrado la situazione del trend economico prossimo alla riflessione.

La linea verde rappresenta la differenza tra il Fair-Value ed il Mercato Immobiliare e la linea blu la sua media mobile centrata.

Quando la media mobile gira verso il basso, significa che le condizioni che sostengono il mercato iniziano a vacillare, delineando un possibile calo dello stesso, mentre, al contrario, girandosi verso l’alto ne avvalla il miglioramento della congiuntura economica ed il valore percepito.

Ragionando su questo fattore del sentiment, possiamo comprendere le aspettative del mercato in relazione alla determinazione del prezzo di un immobile in vendita, ovvero per l’acquirente, avere il polso sull’entità dell’offerta da proporre.

Un grafico spiega più di mille parole e saperlo interpretare aiuta nell’analisi delle scelte da intraprendere.
Sovrapponendo questo grafico, con quello della Massa Monetaria, si comprendono molte delle dinamiche alla base dell'andamento dei prezzi.