DNA del mercato immobiliare. Dove ci troviamo?

[Scritto da Valentino Valiera il 14.11.2020]

In macroeconomia il ciclo economico è l'alternanza di fasi caratterizzate da una diversa intensità dell'attività economica di un paese o di un gruppo di paesi economicamente collegati.

Il ciclo economico si struttura su un periodo medio di cinque anni e deriva dall’andamento di tutti i comparti che ne formano la media e ne determinano il trend; esso inizia con la fase di espansione nella quale il PIL cresce rapidamente, si arriva al culmine massimo per poi ripiegare nella fase di recessione, individuata in almeno due trimestri consecutivi, che conducono alla sua chiusura con il successivo minimo, il quale è seguito dalla riaccensione e ripresa.

Esistono vari modelli ciclici in base alla durata che desideriamo analizzare, ma il più importante è, come detto, quello quinquennale, definito in gergo “Ciclo Economico”.

Per poterlo leggere e comprenderne l’andamento, il ciclo economico va inserito in una struttura ventennale, la quale aiuta nell’analisi dell’architettura macro-ciclica, fornendo l’ottica generale della compagine di sviluppo.

Il mercato immobiliare non è da meno, anzi è l’archetipo fondante dell’economia, sia reale e sia finanziaria, dato che si inseriscono nel suo interno, molteplici parametri economici, delle commodity, della produzione industriale, della manodopera lavorativa, obbligazionari, degli investimenti, massa monetaria e del risparmio.

Se riusciamo a capire dove ci troviamo, possiamo quindi pianificare anche le nostre strategie operative, cavalcandone l’onda, anziché doverla subire.

Su questo panorama è stato creato il DNA del ciclo immobiliare che vediamo sotto.

La linea rossa è il DNA immobiliare ventennale ed il ciclo a 20 anni è racchiuso tra le due rette verticali a pallini blu, mentre la linea nera è il reale andamento del mercato.
Le rette verticali a pallini fucsia delimitano i cicli economici, che per il mercato immobiliare sono leggermente maggiori dei cinque anni, arrivando a sette ovvero sei anni.

Dal grafico del DNA si rileva che il ciclo economico immobiliare attualmente in corso, è iniziato a novembre 2016 ed ha conseguito il suo massimo a luglio 2020 e che ora ci troviamo nella fase di ribasso del mercato immobiliare, con un minimo intermedio previsto verso ottobre 2021; si evince inoltre che successivamente si avrà un rimbalzino che ci condurrà ad un massimo nel mese di aprile 2022 e relativa chiusura ribassista a gennaio 2023, con la fine del ciclo economico immobiliare.

Dato che il modello DNA viene aggiornato quotidianamente, i succitati punti di inversione potrebbero cambiare in virtù del reale andamento del mercato, essendo uno strumento di monitoraggio di lavoro in progressione, che ci conduce ad avere una affidabilità dei risultati prospettati, su questo ciclo stimati pari all’ 85%.

Dopotutto sono previsioni che andranno costantemente ponderate e che ci forniscono l’andamento strutturale del mercato.