Che cosa determina la crescita o il calo dei prezzi delle case?

[Scritto da Valentino Valiera il 22.11.2020]

Il PIL (Prodotto Interno Lordo) di un Paese si determina dalla somma dei CONSUMI + INVESTIMENTI – IMPORTAZIONI + ESPORTAZIONI.

Il PIL è anche uguale a M (massa monetaria) x V (velocità di circolazione della moneta) = P (prezzi dei beni) x Q (quantità dei beni presenti nel paese).

PIL = M x V = P x Q

M = Massa Monetaria;

V = Velocità di circolazione della moneta;

P = Prezzi dei beni disponibili ad essere commercializzati;

Q = Quantità dei beni presenti nel paese.

Questa è l’equazione fondamentale dell’economia che girata e tritata si ripresenta sovente nel panorama economico del paese.

Da quanto sopra ricaviamo P = M x V / Q

Se poniamo per comodità la velocità pari a 1, la formula diventa P = M / Q, quindi i prezzi delle case sono determinati dalla quantità di denaro che c’è in gioco, ossia della Massa Monetaria che la BCE stampa e distribuisce sul mercato.

Facciamo l’ipotesi, che in tutta Italia la Massa Monetaria sia pari a € 100.000 e che come Quantità di beni disponibili ci sia solo una casa, UNA soltanto, quella casa varrà € 100.000; se invece le case fossero DUE, ognuna varrà € 50.000. Se aumentiamo la Massa Monetaria passando a € 300.000, quelle DUE case varranno cadauna € 150.000. E' aumentata la Massa Monetaria ed anche i prezzi delle case sono aumentati.

Quindi da questa equazione deriva che i prezzi degli immobili sono condotti sia al rialzo, sia al ribasso dall’andamento della Massa Monetaria, dalla quantità di denaro che gira sul mercato. Un agente immobiliare deve conoscere questa importantissima analogia, se desidera offrire un servizio professionale alla clientela e la deve saper padroneggiare, per capire in quel preciso istante dove ci troviamo e poter agire senza tentennamenti di conseguenza, consigliando strategie operative per il buon esito dell’operazione di compravendita.

Ricordate quando è iniziata la crisi dei “Mutui Subprime”? Ricordate come il Mercato Immobiliare precipitò?

Osservate la figura sotto:

Essa rappresenta l’andamento dell’indice del Mercato Immobiliare (linea nera) e la variazione della Massa Monetaria M1 (linea blu), dato mensile percentuale calcolato su base annua, emessa dalla BCE.

Rileviamo che prima parte la Massa Monetaria e poi aumentano i Prezzi delle case.

Osservate il crollo del Mercato Immobiliare in occasione della crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti, notate come il crollo di M1 ha trascinato al ribasso il comparto immobiliare? Le banche, si trovarono inguaiate e cariche di titoli tossici e chiusero i rubinetti del denaro, bloccando i mutui ed arroccandosi in difesa.

Osservate poi l’avvio dei Quantitative Easing di Mario Draghi alla BCE, notate di come forniscono rilancio al mercato?

Il grafico raffigura inoltre una previsione dei prezzi del mercato immobiliare, in relazione alla emissione della Massa Monetaria M1, dato che, se l’andamento dell’emissione di M1 dovesse proseguire a questo ritmo del 13,5% mensile su base annua, il mercato dovrebbe intraprendere un ulteriore rialzo.

Questa è la previsione dell’andamento del Mercato Immobiliare, partendo dall’analisi di M1, ma non basta, perché bisogna osservare altre congiunture economiche, dalle quali possiamo avere ulteriori forme di conferma o negazione del panorama prospettato; uno fra tutti è l’andamento del ciclo economico precedentemente mostrato col DNA del Mercato Immobiliare.