AGGIORNAMENTO SULL’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE 30.07.2023

[Scritto da Valentino Valiera il 30.07.2023]

Prosegue, nel primo trimestre 2023, la fase di rallentamento del tasso di crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, iniziata nella seconda metà del 2022. Il rallentamento si deve esclusivamente alla dinamica dei prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sull’indice aggregato), in forte attenuazione nel primo trimestre di quest’anno, a cui si contrappone l’accelerazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni nuove. (fonte ISTAT)

Nulla di nuovo rispetto alle previsioni.

Si può notare come la variazione tendenziale sia fortemente positiva sulle abitazioni nuove e comunque sia discretamente in tenuta sulle abitazioni esistenti, mentre la variazione congiunturale riscontra una leggera flessione sulle esistenti.

Alla luce di ciò, in un momento nel quale i tassi d’interessi sono in continua ascesa, iniziata a febbraio 2022, avere una tenuta dei prezzi delle abitazioni di questa mole, ci fa propendere, come in più occasioni ribadito, ad un ritracciamento soft di consolidamento sui valori di supporto del mercato immobiliare e, quindi per una configurazione di tenuta per il periodo in corso e successiva previsione positiva rialzista del trend immobiliare, prossima a venire.

Il superamento dei valori di stima del Fondo Monetario sul PIL italiano, attestatosi al +3,9% a fine anno 2022, vede l’Italia superare per crescita percentuale il PIL di Cina, Stati Uniti e Germania, e facendola rientrare in un così detto periodo di recessione mancata; Fondo Monetario Internazionale che prevede una crescita del +2,8% per l’anno 2023 e del +3% per l’anno 2024 e, notizia di questi giorni del ritocco al rialzo al +3% già nel 2023.

Nel primo semestre 2023 si è vista consolidata la discesa del prezzo del gas e dei principali prodotti energetici che hanno trascinato al ribasso la componente più volatile dell’inflazione, anche se la componente “Core” rimane ancora elevata, malgrado il progressivo inasprimento della politica monetaria della Fed prima, seguita poi anche dalla BCE.

I numeri cardine dell’economia dell’Italia sono quindi favorevoli, e vedono il nostro Paese avviato in un trend di crescita economica con un consolidato aumento del PIL nel primo trimestre 2023 del +0,5% ed una previsione di chiusura dell’anno in corso di +1,2%; l’eccellente andamento industriale, unito all’incremento dell’occupazione e forte calo della disoccupazione il cui Tasso effettivo di Disoccupazione oggi è al 7,60%, ha favorito il miglioramento del clima di fiducia dei consumatori, anche se l’inflazione seppur in flessione, persiste nell’erodere ancora il potere di acquisto delle famiglie. La mia previsione del tasso di inflazione per il 1° Quadrimestre 2024 come già affermato in un precedente report è del 2,3%, mentre per il 2° Quadrimestre 2024 prevedo sarà del 2%, in linea con i target gestionali della BCE e su questa previsione fondo la possibilità di una riduzione del costo del denaro.

Alla luce di quanto sopra vi dobbiamo però contrapporre un fattore di elevata importanza che denota come il PIL sia artefatto dall’inflazione, che ai livelli elevati visti nell’ultimo periodo, ha indotto quelle aziende che possono facilmente scaricare l'aumento dei prezzi sui clienti, ad aumentare i prezzi dei prodotti e quindi al conseguente accrescimento del PIL a seguito dell’aumento trainante degli utili aziendali, fatto accaduto in primis nei bilanci delle aziende energetiche.

Quindi, venuta meno la Massa Monetaria M1, la quale ha toccato un nuovo minimo a giugno sul valore percentuale del -8%, a tenere alto il PIL ci ha pensato l’inflazione, taroccandolo e rendendolo scorrelato dall’economia reale.

Tuttavia i dati sono numeri che indicano il processo evolutivo congiunturale ed in quanto tali vanno letti e interpretati con dovizia di cum grano salis.

Di questi giorni è il comunicato ISTAT sulla stima preliminare del PIL relativa al 2° Trim. 2023, la quale rende una diminuzione del PIL italiano dello 0,3% rispetto al trimestre precedente, comunque in aumento dello 0,6% in termini tendenziali, che rappresenta la decima crescita trimestrale positiva consecutiva. Il calo è stato determinato dalle tre giornate lavorative operate in meno rispetto al trimestre precedente e di una giornata lavorativa in meno rispetto il secondo trimestre del 2022; i comparti in flessione sono stati: l’agricoltura, silvicoltura, pesca e dell’industria, mentre il valore aggiunto dei servizi ha registrato un lieve aumento ed è questo che a noi interessa, riscontrando poi un contributo negativo della componente nazionale della domanda ed un apporto nullo della componente estera. In termini di variazione acquisita, per il 2023 la crescita si attesta nel secondo trimestre allo 0,8%, in leggera discesa rispetto al valore del primo trimestre, che era stato pari allo 0,9%.

Su questi dati macroeconomici, entriamo nel dettaglio della previsione del mercato immobiliare e, seppur sul web si possano leggere articoli e/o visionare clip riferite ad un imminente crollo del mercato immobiliare, scoppio di bolle e/o quant’altro, devo dissentire con forza, non vedendo in questi commenti alcuna fondata argomentazione. A mio parere quindi, ad oggi il mercato immobiliare NON si trova assolutamente rasente ad un crollo e ne spiego i motivi evitando di parlare a vanvera.    
Esistono agenti immobiliari che, ritenendosi esperti del settore, si sentono il nuovo Michael Burry, profetizzando crolli da panico solo per il fatto che i tassi di finanziamento dei mutui sono leggermente saliti, mentre nel 2006 il vero Michael Burry si era studiato a fondo buona parte dei contratti fonte dei CDO speculativi nei quali erano stati cartolarizzati i mutui sub-prime ed addirittura si inventò, costruendoli in accordo con le banche, i nuovi CDS speculatiti che gli consentirono gain da capogiro, sull’ordine di circa 850miliardi di dollari. Situazione lontana anni luce dall’attuale contesto del mercato immobiliare italiano.

Ma veniamo a noi e facciamo il punto sul mercato immobiliare italiano.

Il Ciclo Ventennale del Mercato Immobiliare è iniziato alla fine dell’anno 2016, ciclo che si compone di tre cicli economici ed in questo momento il mercato naviga verso la fine del primo ciclo economico e quindi per la chiusura del ciclo ventennale, abbiamo altri due cicli economici da consumare. A fronte di questa chiusura del ciclo economico immobiliare, ovviamente il mercato sta risentendo della mancanza di liquidità, generata dalla forte riduzione della Massa Monetaria che nell’ultimo mese si è attestata a -8% su base annua, oltre che dall’aumento del costo del denaro, fattori che stanno comportando un ritracciamento soft ribassita fisiologico per l’avvio del successivo ciclo economico.

Il grafico sopra, rappresenta il DNA del mercato immobiliare, grafico nel quale, con la lettera A viene identificato il punto di massimo del precedente ciclo ventennale terminato nel mese di novembre 2016. Quello è stato il punto più elevato raggiunto dal mercato immobiliare prima della crisi dei mutui sub-prime, punto che comunque avrebbe visto il mercato scendere per la chiusura fisiologica di ciclo.

Al giorno d’oggi quindi, il mercato si trova in una situazione molto difforme, in un periodo di congiuntura economica favorevole che, a mio parere potrà solo rafforzarne l’andamento rialzista, in contemporanea con l’avvio del prossimo ciclo economico. Il grafico sopra ne pone l’avvio ad inizio del prossimo anno 2024 appena chiuso il ciclo economico attualmente in corso, ma potrebbe anche ritardare con una discreta tolleranza di tempo, in virtù proprio dell’andamento congiunturale dell’economia.

La crisi allora quando arriverà, ci sarà mai?

Domanda dalle cento pistole; la prossima probabile difficoltà del mercato immobiliare la posso ipotizzare, anche se adesso e con quattro anni di distanza è un po’ precoce determinarla, all’incirca alla fine dell’anno 2026, punto rappresentato nel grafico dalla lettera B.

Il suggerimento che posso dare a quanti hanno la necessità di abitazione, è di non temere, di comprare casa valutando altre dinamiche, tipo la location, la salubrità dell’immobile, il rapporto qualità prezzo … ecc, indipendentemente dai gufi che vedono crolli ad ogni stormir di fronda.